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  房产资讯  
 

地产争议“回暖论”:30%比升 分析师大喊“超配”
关闭此窗口     加入时间:2009-03-02  点击数:292
 

地产争议“回暖论”:30%比升 分析师大喊“超配”
 2009年03月02日 09:18:20  住在杭州网

  金地高级副总裁黄俊灿:6100点和1600点都不正常,楼市也一样,去年太压抑,现在爆发出来

  大年农历初七以后的市场,似乎让售楼小姐们重新挺直了腰杆。局部市场成交量甚至出现单周300%的涨幅。

  但分歧仍然非常之大。看多者认为已经无底可探,看空者认为昙花一现。雾里看花,地产价值几何?

  楼市小阳春

  2月21日,深圳龙华镇万科金御华府新推1、2栋所有的233套房子一日售罄。次消息在地产界迅速流传。光大证券分析师赵强在接到基金公司电话时很兴奋:"这真的是超预期,地产现在不要标配,要超配,肯定超配。"

  "这个行情我们也有点蒙,变化太快了。"在理财周报与深圳某地产高层交流时,他坦言。

  小阳春?从数据上说,似乎是可以立论的。重点城市春节后成交量持续回升,这两周大部分城市成交量回升至2008年11、12月的水平,相比1月有较大幅度增长。相比节后第1周,这两周的周平均成交量环比上升30%,并且呈现出爆发性的加速增长。个别城市如北京的表现有些匪夷所思。

  从结构上看,除武汉外,11个城市本周成交套均面积为104.55平方米,较上周上升5.44平方米,较上上周上升3.69平方米。12个城市中,苏州和杭州成交套均面积继续维持在120平方米左右,深圳,重庆和青岛市场以小户型为主,另外7座城市成交套均面积在100-110平方米之间。

  这说明,带动这一轮回暖行情的首先是中小户型和低档房,其目标群体无疑是改善型自主需求。需求暴涨刺激了价格的紧急波动。全国主要城市除天津、上海、南昌、武汉、深圳以外,上周均处于环比价格的增幅之中。其中福州单周增幅达到了19%。而北京也增长了6%。

  "这个行情在我看来是回归正常,因为去年的成交量太不正常了,就像股市一样,6100点不正常,但是跌到1600点也是不正常的。大量被压抑的刚性需求最终释放出来。"在接受理财周报采访时,金地集团高级副总裁、财务总监黄俊灿说。楼市回暖为哪般?

  "我认为地产继续杀跌对的动能已经不足了,为什么这么说呢?一是资本市场已经涨了很多,货币环境也改善了很多,宏观经济因为4万亿刺激方案也在慢慢转好。"黄俊灿说。

  现在的这个价位无疑对很多人是有吸引力的。从最高点的价格到目前这个价格,均价大概跌了15%,一些区域如广州深圳,个别地产商甚至价格调整幅度达到了40%。

  "我却认为这很有可能演变成昙花一现,大家都疯狂的时候就是危险的时候。"知名分析师中金公司白宏炜在交流时提出三个理由:其一,基本可以认为有大量信贷资金进入了资产价格市场,助推了成交量;其三,和1998年比较,中国经济基本面目前所面临的困难严重得多,是系统性的风险,全球性的,经济调整幅度比1998年大,但是楼市却没有发生应有的大调整,"就此反转是不太合乎情理的。"

  "现在最担忧的就是开发商跟风涨价,如果一到这一步,很可能演化成一个月半个月的行情。"他介绍说,1998年3月,地产也有小幅回暖,当时的万科有所松懈,结果到5月份发现失误了。

  不过赵强的逻辑有所不同,"我认为中国的地产购买力和美国还是很不一样的,中国人有那么多的储蓄和存量资金,经济再差该买房的也得买房。"

  "所以我认为,楼市已经不会再有探底了,现在就是筑底,筑好底以后直接回升。"

  中国楼市的5年之痒

  从历史角度去看,还有意外的结论。

  从最宏观角度看,中国楼市呈现出明显的5年周期。用"商品房销售额增长率"这个指示器来分析,上个世纪80年代末以来共出现了四个波峰,即1988年、1993年、1998年、2003年、2008年,恰好是5年一个周期,那么简单预测的结果是,下一个高峰期可能要到2012-2013年,波谷也就是底部,则的确应该在2009年。

  一般来说,在房价高点后的3-6个月内会出现新开工面积高速增长,此后的项目运营周期平均在1年左右。那么存量消化大幅完成最可能的时间正是今年二季度左右。

  如何投资?

  "觉得首先是从区域入手,看好率先复苏的区域,比如广东,经过炒作后可能超跌。尤其是深圳,那么招商地产、万科、华侨城都很好;上海市场经过2005年的调整后再起来的,我个人认为也较为健康。"赵强说。

  其次,从公司角度去看,当下是谁卖得好卖得快谁就有钱赚,销售能力强的公司值得关注。从周转速度看,一线地产商中的金地、万科、保利销售能力都很强劲。另外一些周转快的中小公司如中科合臣、新湖中宝短期受益明显。

  "我看好的是广深和重庆,"长江证券分析师苏雪晶还给出了一个意外的题材:行业并购。他透露一些一线的龙头企业已经在和一些资金链困难的公司,尤其是香港上市内房股接触,"市场暗流潜伏啊。"

 
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