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易宪容:中国需要一个什么样的房地产市场
关闭此窗口     加入时间:2009-03-02  点击数:236
 

易宪容:中国需要一个什么样的房地产市场
  2009年03月02日 09:06:03  住在杭州网

  房地产是否列入政府产业振兴规划,市场已经争论近几个月了,直到最近才尘埃落定,房地产没有纳入国务院的十大产业振兴规划。其实,我早就说过,房地产纳不纳入十大产业振兴规划是不重要的。但是,关于房地产纳入十大产业振兴规划出现的一些现象则值得我们认真的反思。因此,这不仅关系到目前房地产如何走出困境,而且关系到未来中国房地产业到底如何发展。

  早几天,媒体一片欢呼,说房地产业已经被纳入国家十大产业振兴规划了。其消息来源是国领导人及全国房地产商会。而该消息一出来,广大民众反映十分强烈,90%以上民众反对政府这样做,但是房地产开发商及股市反映则是另外一种欢呼。一是房地产开发商对这则消息一片看好,不少地方的楼盘借此消息或是把刚降下来的房价重新上升或是停下来不出售。二是股市,听到房地产业已经被纳入十大产业振兴规划,当天房地产股的股价纷纷上扬。同样,当关于房地产业规划不进入时,房地产股又开始跳水。市场对纳不纳入振兴规划这样激烈的反映,实在令人深思。

  因为,我早就指出,房地产业进不进入所谓产业振兴规划早就不重要了。何也?因为,面对当前房地产市场销售萎缩的形势,振兴规划作为一个中长期政策,它对房地产业短期发展是不可产生立竿见影之效的,特别是对于市场秩序十分混乱的房地产市场,中长期政策对短期影响往往是负面。比如,钢铁业进行产业振兴规则,最近要做的是提高淘汰标准、建立企业退出机制、以龙头企业重组提高产业的集中度、企业合理布局等。如果用这样的思路来规则国内房地产业,来振兴房地产业,那么对当前的房地产业政策就得进行重大调整。

  还有,对于房地产业,近几年来以国务院的名义出台了一系列的政策,特别是最近公布的131号文件,更是对房地产市场的未来发展确定了原则性规定。再加上,最近就房地产出台许多救市政策,目前房地产政策的宽松度已经比2007年房地产高度繁荣时有过之而无不及了。但是,出台了这样许多短期救市的政策并没有把销售萎缩的房地产市场救起来,何也?目前的条件与环境已经与2007年的情况发生了根本性的变化。如果仍然用2007年以前的经验来救房地产市场,那只能是缘木求鱼了。因此,莫说是房地产业振兴规划没有纳入,假定能够纳入,房地产市场上指望通过中长期的房地产的产业政策规划来解决当前房地产短期问题根本上是不可能的。否则,这种房地产产业规划成了短期政策,根本就不是什么中长期的产业振兴规划了。

  现在再回到房地产业振兴规划的本身。其实这个振兴规划列不列入早就不重要了。何也?因为,如果不列入,近几年国务院关于房地产的政策出台够多了,特别是最近公布的关于房地产稳定发展的131号文件也够全面了。这个文件对未来房地产市场发展给出了13条原则性的规定。假定国务院要把房地产业纳入产业振兴规划,我看也不是什么大事,并不会如民众担心的或房地产开发商所期望的,房地产业产业振兴规划会成为一种短期救市政策。因为,如果房地产业纳入产业振兴规划,最为关键是看这个房地产业振兴规则的内容到底是什么?是不是在131号文件基础上再把房地产业未来发展具体细化,还是在所谓房地产商会(实际上是房地产开发商的组织)来左右规划的制定。比如说,早些时候有媒体报道房地产振兴规则主要包括了金融产品创新、融资、信贷支持、商业地产选址等一系列支持性政策内容。这些什么房地产业的产业规划,难道一个产业的规划不是如何通过产业政策来保持这个产业长期稳定发展吗?而是仅仅给房地产开发商增加融资的渠道吗?如果是这样,这种产业规划政策就令整个社会质疑了。这也是当前民众对房地产振兴规划强烈反对的原因所在。

  因为,如果在有一个房地产业的振兴规划,它作为一种中长期的公共政策,它并非是突出一个方面利益而放弃其他方面利益,而是要通过政策的调整如何来协调所有当事人之间利益关系。一般来说,公共政策是国家运用公共权力来协调社会各种利益主体与利益集团之间的利益关系。任何一项公共政策的制定、执行与终结都会使不同的利益主体的利益产生某种变动。而这种利益变动的公正性既有符合绝大多数人的利益,也应该具体程序上的正义性。

  从这种意义上来理解,房地产业振兴规划作为一种中长期的公共政策,它也应该是房地产业所有的当事人各种利益关系协调的结果。因此,房地产业振兴规划最为核心的问题就是如131号文件所指出的那样,要把房地产的支柱性与绝大多数居民住房条件改善结合起来。这是房地产业振兴规划的宗旨。而且这个宗旨要通过立法的方式把它固定下来。比如说,中国要尽快设立《住宅法》。如美国的《住宅法》第一句话,就规定美国房地产发展的目标或宗旨,就是要让每一个家庭都有支付能力购买一个舒适的家。可以说,这也应该是中国房地产业发展的目标与宗旨。

  特别是,作为社会主义的中国,中国房地产业的发展是建立以下三个基本前提上:即个人居住权的天赋性;社会主义国家的人民性;土地的国有性。因此,无论是房地产业公共政策讨论还是制定,都必须建立在这三个基本前提上。即用全国居民拥有财富来改善全体居民的住房条件,来为绝大多数人谋利益。如果房地产业振兴发展规划在这三个基本的前提上来制订与规划,那么不仅能够协调好相关各种利益关系,也能让房地产市场的问题迎刃而解。而房地产公共政策目标就是要体现在房地产的城市规划、融资、开发、租赁、销售等各个方面具体内容上。因此,中国需要的是一个居民居住条件不断改善的房地产市场,是一个绝大多数居民有支付能力购买到适应个人收入水平的住房市场。而为了达到这个目标,房地产业的振兴规划就得落实在房地产的消费政策、产业政策及金融政策等各个政策上。只在这样,才能保证国内房地产业持续稳定的发展。

  房地产业的规划在此宗旨上,就得有程序上的公平公正性。所谓房地产业规划的程序上的公平公正性,也就是房地产的规划通过何种方式来形成。是由少数几个人来确定,是由房地产商会来确定,还是通过公共决策的方式让所有当前人来确定。比如说,最近出台的全国医疗改革方案,就是先由几方第三者的专家研究并写出相应改革改革方案,然后把这些方案以各种方式让全民来讨论,在这样的基础上把大家的意见再形成综合方案,通过人大方立法来确定。这就是规划的程序的公平公正性。但是,就目前而言,我们房地产业的重大事件或重大政策有多少是具体程序上的公平公正性呢?特别是最近,由所谓的房地产商的“人大代表”及房地产开发商的行业组织写报告来推出政策。如果我们的房地产业的规划或政策是这种方式推出,不仅没有程序上的公平公正,而且也容易让房地产商少数人的利益制度化。这就是目前中国房地产业的根本症结所在。

  因此,既然中央政府确定了房地产业的支柱性是建立在全国人民住房条件不断改善的基础上,即房地产市场发展是为了满足每一个居民的基本居民条件,那么房地产业所有的政策都应该具有程序上的公平公正性。只有通过房地产政策或规划程序上的公平公正性,才能够保证中国房地产市场发展宗旨得以落实,每一个中国公民的基本居住权才得以保证。在这样的意义上说,房地产业纳入不纳及产业振兴规划也就不重要了。这正是当前房地产市场的症结无法化解的关键所在。

 
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