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两会背景下的楼市九大猜想
关闭此窗口     加入时间:2009-03-07  点击数:212
 

两会背景下的楼市九大猜想
  2009年03月06日 09:17:47  住在杭州网

  "两会"已经开始了,大家都在猜测"两会"后,房地产市场的走向如何。为此小编也没闲着,通过四处打听,汇总了下面几个可能是"两会"热议的话题,在"两会"期间凑凑热闹。

  猜想一 房地产业振兴问题

  随着2月25日有色金属产业和物流业调整振兴规划双双通过,十大产业振兴规划尘埃落定。之前被大家热议的房地产业也就此退出了十大产业振兴之列。但是,尽管房地产业最终没能入选十大振兴产业,但是,房地产对于中国经济的影响是不可忽视的。因此,尽管没能入选,业内人士也纷纷预测,在即将召开的"两会"上,房地产仍然是热议的话题。并且,有人预测,房地产业的某些"救市"之道,将以提案的形式出现在"两会"上。

  ★点评:房地产之所以落选,高房价是重要原因。"几乎所有家庭都难以承受高房价,因此房价已经到了必须调整的时候。"建设部部长姜伟新近日面对民建中央调研组时直言。

  数据显示,70个大中城市1月房价下跌仅0.9%,连续第2个月下降之后,仍处在2007年房价高涨后的平均水平。高房价当道,关于房地产业是否振兴的争论才异常激烈。

  有业内人士称,房地产未被纳入振兴规划的主要原因是中央并未改变抑制高房价的政策方针。在房价刚开始出现下滑就推出房地产振兴规划,一旦房价出现反弹,将令政府承担更大压力。中央目前对房地产市场的态度是,房价跌比涨好。房价稳定下跌,但不要跌得太厉害,是中央政府乐于看到的。

  虽然房地产难以进入产业振兴规划,但据悉,一份研究了近两年的房地产长期政策规划现正等待国务院审批。长期规划政策的内容主要包括构建保障性住房体系,拓宽房地产融资渠道,促进房地产业结构调整等。此外,全国工商联房地产商会在今年1月向建设部递交的一份旨在振兴房地产业的政策建议中的很多内容,也将被建设部采纳作为房地产长期政策规划的一部分,但规划的内容中将不包括新的刺激房地产市场的政策。

  猜想二 关于购房退税

  在房地产市场持续低迷的形势下,很多开发商都建议国家应该实行购房退税的政策,而在2008年底,重庆率先出台了购房退税规定的看法时表示,预计关于"购房退税"的问题将会在"两会"上被提及。

  ★点评:华远集团总裁任志强表示,1999年的时候,上海就实行过购房退税的办法,到2003年6月1日以后才终止,连续实行的这些年时间里,对上海房地产市场的促进作用是非常巨大的。事实已经表明这样的减税政策对促进上海市购房起到极大的推动作用。购房退税有利于经济发展,促进市场化。

  易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,目前国家提出的9000亿元保障房计划更多的是针对中低收入人群,并没有出台针对中高收入人群的住房优惠政策,而"购房退税"正好可以实现双管齐下的效果。但他同时表示目前整个行业、各个阶层人群都处于经济紧缩阶段,"购房退税如果实施未必能起到当年的效果"。

  另外,购房退税政策刺激的显然不只是住房的刚性需求。根据上海市房地产协会的一份分析报告,2003年上海投资型购房者占全市所有购房者的比例高达30%。显然,在抑制投资投机购房需求的政策风向并未变动的情况下,购房退税可能带来的政策风险亦是决策层需要考虑的。

  猜想三 夹心层住房问题

  中等收入以上群体的住房问题归于市场,低收入群体的住房问题由政府解决,而超出了保障房标准又无力购买商品房这部分群体被称为"夹心层"。在住房保障性被提到前所未有的高度的同时,如何解决"夹心层"的住房问题日益凸显,预计在今年"两会"上将有代表就此提出议案,为破解"夹心层"住房难献计献策。

  对于如何解决"夹心层"的住房问题,国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出的规划是,"十一五"期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;2009年底前,东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

  ★点评:亚豪机构副总经理高姗认为,虽然包括厦门、北京、南京、杭州、青岛等各城市均推出了地方政府贴租的政策性租用房,但从北京来看,尚未出台具体的执行细则,政策性租用房的涵盖群体、准入条件、政府的资金来源、补贴方式、审核机制、监管体系等均没有明确,这为政策的执行效果画上了问号。而且,北京仅于2008年8月尝试性地通过招标方式出让的朝阳区北苑南区地块中规划出了3万平方米的政策性租用房,约能提供600套房屋,对于改善"夹心层"的住房问题可谓杯水车薪。此外,自2007年四季度以来,商品房市场经历了一年多时间的销量下挫后,价格也出现了松动,导致原本颇受青睐的"限价房"面临着尴尬境地,位置远、配套差、定价高、覆盖面窄使得其在2008年屡受诟病,出现了土地流标、房屋弃购的现象。

  另一方面,城市"夹心层"不仅包括城市人口,还包括长期工作、居住在城市的农业人口以及在经济发展过程中小城市向大城市转移的人口,而目前这部分群体被摒弃在保障性体系之外。以北京为例,廉租房、经济适用房、限价房均定向安置本市的中低收入居民,并不涵盖同样为北京经济、税收做出贡献的外埠人士。如果"两会"期间,代表建言能够进一步扩大保障性住房的覆盖面,将对解决生活在城市的中低收入人口的居住问题起到推动作用,真正实现居者有其屋。

  猜想四 提高交易量被关注

  从2003-2008年,在全国两会上,或多或少都会有代表提出要治理高房价。不过,业内预测,今年的两会,将不复出现这一现象。同时,成交量将成为大家关注的话题,土地和房产成交量的明显下降,让开发商和地方政府如坐针毡,因此官员代表和地产商代表,必然会提出关于"保量"的议案。

  ★点评:受到2008年销售低迷的影响,2008年房地产存货颇丰。进入到2009年,如何消化这些存量房成为楼市的重中之重。据相关机构的统计,仅2008年住宅的存量按照2008年的销售进度,需要消化18个月,这还不包括2009年的新增供应。

  如何消化存量和今年的新增供应量,最直接和被消费者认可的就是降价。2009年的房价再也不是一块铁板,"降价能带来热销"已经在开发商中形成共识。而根据记者的调查,一些项目的降价幅度也在加大,一降到底。同时,在降价销售的同时,不降低质量,也是促成部分项目降价后热销的重要原因。"企业为了生存,为了缓解资金压力,以获取高额利润的售楼模式在2009年将会变得艰难,要想跑得快,唯有薄利多销。"金地产机构总经理周金旺表示。

  有例为证。日前,位于燕郊的天洋城项目以3580元/平方米低价开盘之后迅速热销。据悉,2月中旬开盘以来,半个月的时间里,该项目24、26号楼推出的420套房源,已经销售近380套,销售率已超90%,同时也促进了一期尾盘的热销。据悉,该项目一期的售价为4680元/平方米,此次二期开盘价格整整下调了1100元/平方米。天洋城项目一内部人士仍表示,"我们的土地成本很低,折合房价每平方米只有1000元左右,而在四环、五环,2006年、2007年两年土地卖出8000元/平方米的也有,即便开发商想降价售楼,留给他们的下降空间也不大。"不过尽管天洋城价格降低,但品质却没有降低。单从环保材料和建筑工艺来看,均采用的是行业高标准、基层底板采用奥运免检产品的防水材料,每平方米造价比普通防水材料要高出一倍。

  另外,金都杭城也推出了特价房促销的方式,原来卖17500元/平方米的房子,现在13500元/平方米出售,结果短短一周时内,销售额已过亿。

  2月份,北京市的存量房减少了6000套,也与开发商让利促销不无关系。

  猜想五 取消"90/70"限制

  3月3日,新浪房产披露了人大代表胡葆森的议案。胡葆森在他的人大代表议案中认为,在实践中,却出现了房地产业"去市场化"的倾向,建议取消有悖于市场经济规律要求的"90/70"政策限制,提高市场效率。

  ★点评:实际上,春节前夕,北京市政府出台了《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》(京建办〔2009〕43号)的文件,对当前的京城楼市提出了15条具体的指导意见。其中,第十一条规定指出:"对商品住房项目,根据城市总体规划确定的原则,统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求,在全市总量平衡前提下,根据市场需求确定套型面积和比例。"实际上,从这个政策中不难看出,"90/70"政策已经开始松动,但是还没有彻底取消。

  亚豪机构副总经理王英男分析认为,自2006年国家出台"90/70"政策以来,对开发商进行了硬性的规定,北京市政府对这一政策也进行了坚决的执行,这实际上是用行政的手段对市场进行的直接干预,因此对市场产生了较大的影响。许多开发企业迫于这条规定,而不得不修改建筑规划,改建小户型产品,一时间市场上小户型项目不断增加,项目间的竞争压力不断加大。从目前的实际情况来看,保障性住房加上零散的小户型项目实际上已经达到了这个标准,因此开发商新建的商品房项目有很大的调整空间。如果取消"90/70"政策,这样可以避免许多项目的同质化竞争,对开发商来说无疑是一个利好的消息。

  不过,据记者了解,目前市场上对小户型的需求量仍然不小,近期有六七位欲购房的人向记者咨询,都是想购买90平方米以下的户型。因此,适当放松"90/70"政策可以,但是完全取消还值得商榷。特别是在现在楼市销售不畅的情况下,小户型产品销售较快是不争的事实。

  猜想六 制定公积金安全保障政策

  近年来,全国住房公积金大案频频发生。湖南衡阳市2.53亿元住房公积金被违规挪用,郴州市发生公积金管理中心原主任李树彪挪用1.2亿元公积金豪赌事件。河北保定市3亿元住房公积金被航空证券保定营业部管理者席卷而逃。此外,陕西省住房公积金管理中心副主任王道生、王长生等挪用贪污公积金2800多万元。

  针对这些现象,有业内人士表示,一方面,是全国住房公积金大案频频浮出水面;另一方面,是老百姓"身家性命都搭上"的钱源源不断流入这口"水井"。2008年全国住房公积金缴纳规模已超过2万亿元,谁来保障这些资金的安全自然也就成为了一个问题。

  ★点评:有关人士分析,住房公积金的管理权过分集中是导致资金安全的根源。现行住房公积金管理体制导致相关监管部门均无法对住房公积金使用情况进行有效监管。因为管理条例对各监管部门的权力范围没有明确,在操作上缺乏可行性,监管缺位也就不足为奇了。

  在日前的政务咨询会上,副市长陈刚表示,今年本市将申请试点,使用部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。陈刚表示,公积金存款是公民的钱,使用要非常谨慎,使用闲置公积金建设保障房的前提是保障公积金的安全。在出售保障房后,政府会保证这部分资金返回公积金账户,并补贴所产生的相应利息。

  很多研究者及业内人士都认为,住房公积金具有存款性和互助性的特征,应将住房公积金纳入金融管理范畴。住房公积金管理者应拥有独立的企业法人资格,由金融监管当局进行监管,以金融机构标准进行要求,履行相应的信息披露义务。也有一种观点,就是分权。基金管理者不应拥有完整的资金使用权。

  猜想七 购房落户政策能否实施

  2008年12月12日,成都市率先实施购房落户新政。今年1月19日,武汉市发布购房落户新政的细则,对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。第2天,重庆推出17条房市新政,其中便包含了放宽外来购房者入户限制的相关内容。2月4日,天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准,对于各大城区的购房入户标准均有所放宽。"购房落户"政策预计会成为两会讨论热点。

  ★点评:要在北京、上海这样的一线大城市实施类似杭州、厦门的购房入户政策并非易事,北京、上海等大城市施行"购房落户",观点提出后,一夜间引起热议,中国人民公安大学治安系教授、户籍专家王太元表示,即使一定要救高价房市,应当是企业自己救,而不能用公共财政救;应当用经济行为去救,拿不具有经济价值的户口去救,是没有任何道理的。"购房落户"是寅吃卯粮,用户口救房市,短期看是无本万利,长期看肯定弊大于利。

  截至2008年底,北京市常住人口已达1695万,即将触及1800万人的容纳极限。每年50万人以上的增长速度已经让环境和社会资源不堪重负。北京实行购房落户制度,还将面临准入门槛制度设计的难题。如果准入门槛过低,则会造成人口拥挤;如果准入门槛过高,会造成新的社会不公。

  中国社会科学院城市与房地产经济研究室副研究员况伟大表示,北京市的城市规模已经非常大,再增加人口对经济发展有影响,因为城市扩大之后,就不能再发挥出大城市的聚集效应和规模效应。购房落户在北京推出非常困难。如果考虑制定这项政策,设定的门槛也必定是非常高的。

  虽然购房落户政策对刺激楼市见效快速,但从长远来看,各方声音都不看好,即便是赞同者,也表示应灵活制定政策,以免造成城市负担过重。

  猜想八 取消二套房房贷限制

  2007年9月和12月,银监会两次会同人民银行联合发布"通知",要求提高二套房首付比例至4成,同时贷款利率为基准利率的1.1倍。不过,随着全球金融危机的蔓延以及房地产市场的萎靡,去年年底国务院再出政策。"为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房的,比照执行首次贷款购买普通自住房",为二套房政策的执行留出相当大的空间。中央财经大学教授郭田勇表示,不排除二套房政策取消的可能性。

  ★点评:郭田勇认为,二套房政策是2007年针对我国房地产市场投机炒房行为过多、房地产过热、导致房价上涨过快行为出台的措施,在之后的市场中对炒房团也起到了很好的遏制。现在看来,虽然二套房政策取消的条件还并不成熟,但是随着经济增速回落,以投机炒房为主的行为逐渐减少,更多的是居民改善型住房需求,二套房政策可适当放开。

  但是改善型住房界定模糊,一家银行客户经理表示:"对于这种结清贷款后卖房然后再买房的情况,我们在实际操作中都算作二套房,不能享受优惠。理论上只有'改善型普通自住房'可以享受优惠,但北京市的人均居住面积缺乏具体数据,'改善型普通自住房'是一个很模糊的范畴,我们实际上也没办理过这种贷款。"宏源证券研究员杨国华表示,央行和银监会没有出台针对"国六条"的操作细则,"改善型住房"没有一个清晰的定义。

  调查显示,北京楼市70%的商品住房购房人都为二次购房,即"改善型"购房,而能否让这些观望的改善型购房人在眼下出手,"二套房贷"政策能否松绑已经成关键因素。业内专家表示,如果从眼下中央政府倡导的活跃市场、刺激消费出发,有选择性地对"二套房贷"松绑既可满足改善型购房人购房,又可防止"炒房投机现象抬头"。

  猜想九 制定更具体保障房建设政策

  《政府工作报告》当中,2009年,北京市将筹资15亿元用于加快建设保障房,开工建设和收购保障房850万平方米,其中限价房为650万平方米。很多开发商担心保障房的大量入市会冲击房地产市场,普通住宅面临降价压力。北京市市长郭金龙则表示:"政府加强保障房的建设并不会冲击房地产市场"。他认为,由于北京市土地资源的稀缺以及需求的旺盛,房地产业前景光明,但当前的市场结构需要调整。

  ★点评:当前房地产业的主要问题是存货过多,新增建设项目太多将不利于消化存货。但近期各城市政府先后在地方"两会"上表态,进一步确认了保障房作为解决民生问题和弥补房地产投资手段的地位。在北京市政务咨询会上,副市长陈刚表示,今年北京市将申请试点,使用部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设,这也表示了政府对于保障房建设力度方面的决心。

  中原地产华北区总经理李文杰表示,预计保障性住房仍旧是本次"两会"政策方向的重点,本次"两会"中将对保障性住房的建设规模、土地供应、财政资金规模、准入及推出机制等做出更加具体以及严格的规定。

 
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